这个时候地产金融集团势力膨胀，已经能够深入影响港府内部的很多运作，安插人脉直接为自己的利益服务。接替董建华的曾荫权，可能就是地产商非常好的一个代理人。在其任内，香港土地土地供应量直线暴跌，填海工程几乎陷入停顿，每年平均只卖出8幅住宅地，土地及房屋供应出现断层，私人住宅落成量在低水平徘徊，每年平均只有1.2万套，而有估算认为香港每年需要有5万多个住宅单位供应，才能满足包括新增和改善需求。
曾荫权任内，供应持续短缺叠加人口持续增长，而且整个任期内都没有发售新居屋（类似经适房），香港房价在此期间飙升超过一倍，超越了1997年的高峰。
2002-2017年，港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别从4.46万港元/平米、3.32万港元/平米、2.92万港元/平米提高到19.45万港元/平米、17.57万港元/平米、10.72万港元/平米，分别增长3.36倍、4.29倍、2.67倍；而同期家庭年收入中位数从19.2万港元提高到32.76万港元，仅增长0.71倍。2018年房价收入比接近48倍，居于全球前列。
