五金城位于杭州东 部的九堡地区，这里并非繁华城区，但对一个大型五金市场来说，也不失为理想地段。业主李女士告诉环球人物杂志记者，吴芳芳在2007年前后以和省军区合作 的形式，租下了农副业基地500亩左右的土地，随后将土地分为4块，两块转手给其他企业，另外两块自己经营，五金城就是其“自营地”之一，另一块则建起了 经营纺织品的瑞纺贸易城。2009年，在建的五金城开始招商。当时，五金城的宣传材料以“淘金指南”为题，赫然标注着“全国工商联指定重点支持项目”的字 样。同时，东皇公司还开出了颇为诱人的条件：购铺业主拥有商铺15年的使用权，前3年返租给东皇公司经营，每年按约定给业主租金；3年之后，业主可以选择 原价退铺，也可继续返租或自主经营。
如此优越的条件下，许多人动心了。在一份2009年12月签订的五金城商铺使用权出让合同上，环球人 物杂志记者看到，一名业主一次性支付30。2168万元，买下了一处16平方米的商铺，约定于2011年5月交铺，同时业主将商铺返租给东皇公司。合同中 还明确规定了东皇公司如果延期交铺所应承担的违约责任。这是2009年购铺业主手中的一份标准合同，白纸黑字，一目了然。在这类合同之外，还有少部分业主 选择不将商铺返租，而是自主经营。
此后的两年，业主们期待着五金城开业。业主胡先生说：“很多人这两年甚至没去实地看过，大家觉得，能拿 下省军区土地的公司实力肯定雄厚，合同又写得很明白，没有必要担心。”但2011年4月交铺日期临近，五金城还没建好，业主开始着急了，找到东皇公司询问 情况。当时，吴芳芳给出的理由是，眼下周围还不繁华，开业会赔钱，等附近商圈旺起来，五金城会马上开业。同时，东皇公司还和业主签订了补充合同，以提高业 主收益为代价，换取延期开业。“很多业主觉得她说的有道理，也增加了自己的收益，就签了补充合同。”
环球人物杂志记者翻看了从2011年 开始陆续签下的补充合同，发现了问题：相比于2009年的标准合同，这些合同有的延长了返租期限，有的无偿赠送12年使用权，还有的直接返租10年、使用 年限延长到了30年。规律是，签订时间越晚的合同，条件越优越。对此，业主汪先生给出了解释：“最早一批签合同的业主陆续找吴芳芳赔偿，她怕影响继续招 商，就开出了更好的条件。她仗着很多人还不了解情况，随便改合同，这不是乱搞吗？”
