从纠偏到支持合理需求
地方政府积极优化楼市环境的背后，是楼市调控导向发生了微妙的变化。
面对金融机构对房地产信贷大幅收缩的“应激反应”，去年9月末，人民银行、银保监会召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。此后，房地产信贷政策开始松动，利率下降、放款周期缩短的趋势延续至今。
到2021年末，政策转向对需求的支持。去年12月召开的中央经济工作会议指出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。这也被业界认为是重要的利好。
“合理住房需求”包括刚性住房需求和改善性住房需求。其中，近期备受关注的鼓励老年人投亲养老、取消“认房又认贷”、二孩和三孩家庭放松限购等措施，均是着眼于对改善性需求的支持。在3月初出台一系列稳楼市政策后，郑州就曾被称为“第一个降低改善需求贷款门槛的城市”。
易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，我国仍然处于城市快速发展的阶段，住房需求比较旺盛。但从需求分层的角度看，部分大城市已经进入改善性需求为主的阶段。这些需求的满足，对稳定楼市意义重大。
他进一步指出，正是在这种导向下，对需求的支持成为“地方版”调控主要内容。其中，对改善性需求进行支持，使得很多条款显得尺度颇大。
在分析地方政府调整楼市政策的动作时，严跃进还指出了“因城施策”的原则。他表示，“因城施策”一直是政府部门调整楼市政策的准则，这也给地方政府留出了独立调整的空间。因此，地方政府优化楼市环境的举措多样又密集，但均在其权限范围内，有迹可循。
事实上，支持合理需求的政策方向和因城施策的调控原则正是今年楼市政策的主基调之一。2022年的政府工作报告明确指出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
距离“良性循环”还有多远？
从现实出发，优化楼市环境、支持合理需求也有着积极的意义。
今年对楼市政策进行调整的城市，大都承受着交易量和房价的双重压力。以兰州为例，中指研究院指出，兰州市区商品住宅成交规模同比连续10个月下降，2022年3月同比降幅近八成，“购房者置业情绪仍较低，市场调整压力较大。”
房价方面，根据国家统计局的数据，自2021年8月至2022年2月，兰州市的新房和二手房价格均连续7个月环比下跌。早前发文的郑州，同样经历了房价“七连跌”。
政策层面的纠偏，使得楼市进入修复通道中。今年1-2月，全国商品房销售面积1.57亿平方米，商品房销售额1.55万亿元，绝对水平处于近几年的高位。但与去年同期的高点相比，仍然分别有9.6%和19.3%的降幅。
且从市场的感受来看，信心仍显不足。前述房企人士认为，一方面，疫情因素阻碍了局部市场回暖的步伐；另一方面，由于开发端的信贷政策放松幅度有限，加之预售资金监管政策仍然严厉，市场回暖对房企流动性的改善的显现需要时间。
“我们在去年末的判断是，只要扛过今年第一季度就可以‘转危为安’。但现在来看，苦日子要比预期更长一些。”该人士说。
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