购房者申请购房按揭贷款,需向银行提出书面借款申请,银行通过第三方评估机构评估,再依据评估结果审批放款比例,最后放款。一般而言,整个周期是1~2个月。今年6月下旬,上海、广州、郑州、西安、武汉、南京、宁波、重庆、合肥等城市的银行反映,二手房贷款申请条件收紧,放款周期延长。6月,贝壳研究院监测的72城数据显示,从放款周期看来,房贷平均放款周期为50天,较上月再延长2天,广州较上月延长14天至98天,佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期也基本延至百天以上。
在张大伟看来,多地二手房信贷收紧,银行停止接单、放款周期延长,直接影响一线城市和部分二线热点城市二手房市场剧烈降温。9月,上海二手房仅成交了9800套,创今年新低。广州二手房网签量为6921套,是近四年同期最低。上海易居房地产研究院监测的11个重点城市,9月份二手房成交量同比下降45.5%,几乎腰斩。
“从我这么多年的从业经验来看,房地产贷款特别是二手房贷款周期,两个月是一个界限,如果超过两个月,房价肯定跌。今年主要原因是,上半年央行发布的居民户中长期贷款同比增长惊人,三季度断崖式下调,二手房市场才会出现断崖式变化。”张大伟告诉《中国新闻周刊》。
去年年底,“为防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”,央行和银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,划分不同的房地产贷款集中度,提出“两条红线”,即针对中资大型银行,房地产贷款占比上限为40%,个人住房贷款占比上限为32.5%,中资中型银行的上限则分别为27.5%和20%。4月,政府对房资金监管升级,联合排查经营用途贷款违规流入房地产的问题。
“现在部分炒房客的日子不好过了。过去他们炒房的钱,多是从银行贷款,房价上涨后,他们再将房子抵押给银行获得更多资金购置下一套房子。”广州按揭贷款研究者郑大源告诉《中国新闻周刊》,刚需买家肯定也会受到影响,但调控的真正目的,并不是要停止二手房交易,而是抑制房价过快增长,“从长远来看,这是在保护刚需用户”。
10月15日,针对部分地区个人按揭贷款额度紧张的问题,央行金融市场司司长邹澜回应,今年前三季度,个人住房贷款发放金额保持平稳,与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中,少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,但房价上涨速度得到抑制。少数城市的房价回稳以后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。10月21日,银保监会称,保障好刚需群体信贷需求,要在贷款首付比例和利率上对首套房购房者予以支持。
郑大源注意到,广州一些银行此前的放款周期一度超过半年,11月以来有所加快,原本停止接单的银行也开始重新接单,但整体并不明显。“为何最近略有放松?其中一个主要原因是,是国内多个房地产知名企业纷纷爆雷。目前调控略有放松,是希望恢复房地产行业的信心,让大家盘活一点交易量。”但从未来趋势看来,郑大源认为,在比较长的时间里,“房住不炒” 仍是不可动摇的政策。
“去中介化”来临?
房地产中介从业者是对市场最敏感的群体,他们不少人隐隐感到,存量房的诸多游戏规则在发生改变。
6月底,深圳市住建局上线二手房交易平台,但数小时后便迅速下架。8月,杭州市推出二手房交易监管服务平台,上线“个人自主挂牌房源”的功能,为房主提供平台自行挂牌房源,直接跟潜在买家进行沟通,打破了通过中介交易的模式,引发了舆论针对二手房交易“去中介化”的声浪。随后,贝壳股价连续两个交易日跌去19.47%,市值蒸发46.09亿美元,约合人民币298亿元。