深圳这次改革背后：他们不吃差价怎么活下去？

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2021-11-23 08:57:05

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二手房价格猛涨，但另一方面新房遭遇政府限价，一二手房价格倒挂明显。去年10月，深圳二手房均价比新房高1.6万元/平方米。有媒体报道，华润城润玺一期项目均价约为每平米13.2万元，而周边二手房价格高出近5万元，“若中签一套100平米的新房，倒手后能赚500万元”。

不仅是深圳，在一线城市以及热点二线城市，二手房市场逐渐成为交易的主体。新房和二手房的价格“剪刀差”之下，杭州、上海、南京、宁波、成都、西安等多城都出现“万人摇”现象。“这种情况下，升级二手房调控成为了市场的必然。”张大伟说。

2月8日，深圳率先在国内推出二手房参考价，随后宁波、三亚、西安、绍兴、无锡、东莞、金华、绍兴、广州、合肥等十城效仿，多地银行以参考价为参考放贷。

二手房参考价是一剂猛药。深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋介绍，此前市场的二手房价格，波动很大，有很多泡沫，误导购房者预期。发布指导价，有利于解决一、二手价格倒挂的问题，同时引导商业银行发放贷款，降低杠杆，防范金融风险。

张媛注意到，二手房参考价出台之前，深圳二手房市场呈现一个怪圈：一边是二手房价格虚高，业主和一些网站、自媒体不停地调高价格，但另一边，市场底部真正的需求方已经跟不上房价的涨势。当时，深圳几个头部的中介企业也都意识到，“房价继续上涨，自媒体继续炒作，会持续透支未来交易量，中介行业会无法生存”。

多地政府二手房参考价推出后，要求下架高价盘，上线参考价，一定程度上改善了买家的被动地位，为业主预期降温。“有了参考价后，许多买家一定会看参考价。他们心里有了预期，卖家的定价太高，可以不买或者与卖家议价。这在过去无法做到，此前的价格由中介和业主掌握，一个片区房价容易被炒作起来。”李宇嘉告诉《中国新闻周刊》，如果卖家坚持不降价，银行依据参考价放贷，买家首付压力增加，如果买不起，便会转向跟参考价相近、甚至低于参考价的区域，高价房有价无市，未来也会考虑降价。

9月中旬，中介王丰时隔近3个月终于“开张”，卖出了一套房子。这套房2020年上涨至1500万元左右，9月成交价则降到了1180万元，低于目前的二手房参考价1280万元。但这种情况可遇不可求，指导价之下，卖家和买家的博弈变得更为漫长而隐秘。10月中旬，《中国新闻周刊》走访深圳南山、福田等多个热点小区发现，卖家愿意按指导价大幅降价的仍是少数。“目前降价的房源，多是业主因生意受疫情影响、急需现金周转才会降价，更多人还是以原来的价格挂着不着急卖。买的人一般是刚需，为了结婚或者孩子上学，其余的人仍在观望。”王丰说。

不过，深圳乃至一线城市二手房降价趋势已经开启。国家统计局数据测算，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2％转为下降0.4％，其中深圳下降0.5％，降幅比上个月扩大扩大0.1％。

“虽然大面积降价还没有开始，卖家现在还不愿意降价，只要坚持下去就没问题。大家对房价的预期并非短期内能达到目标，政府改革的目的是使房价慢慢向理性价格回归。”李宇嘉说。

停贷会成常态吗？

今年以来，宁波、三亚、西安、绍兴、无锡、东莞、金华、绍兴、广州、合肥等十多个相继推出二手房指导价的城市，多数城市银行房贷与指导价挂钩。这意味着，二手房交易的信贷政策大幅度收紧了。

7月，上海推出二手房“核定价”，没有通过挂牌价格核验的，中介平台和机构不得对外发布该房源信息。8月初，上海对二手房调控加码，各银行审核二手房贷款金额，实行“三价就低”原则，即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批二手房贷款额度。专家解释，有些炒房客曾为了获得更高杠杆，通过“阴阳合同”做高房价，拿到更多贷款。58安居客房产研究院分院院长张波曾分析，“三价就低”原则能有助于二手房价格过快增长，防止资金违规流向房地产，并提高税赋公平性。

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