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法拍房明年全面限购竞拍法拍房需要购房资格

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2021-12-21 13:54:21

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同时规定，司法拍卖房产成交后，法院在出具成交裁定书前，应当审核买家提交的从申请参与竞拍到成交裁定书出具时这一时间段具备购房资格的证明材料。如果经审核买家不符合持续具备购房资格条件，买家请求出具拍卖成交裁定书的，法院不予准许。

如果买家虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，法院应予支持。如果买家虚构购房资格导致拍卖行为无效，应当依法承担赔偿责任。

司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。

竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

影响：对法拍房市场进行规范，给城市主动权

“最高法的新规是对‘房子是用来住的、不是用来炒’定位的坚持。”长沙岳麓人民法院执行局法官肖和平介绍，新规第一条中特别提到了“受房产所在地限购政策约束”，这实际上是给了各个城市主动权，既在全国范围内对法拍房市场进行了规范，又很灵活的因地制宜。

“房屋限购政策是‘一城一策’，具体限购政策是当地政府根据实际情况来制定的，并且不是一成不变的。”肖和平说。由于法拍房此前不限购，不少人将主意打到了这上面。2020年，该院在案件审理中，发现有人为了规避购房政策，捏造虚假债权债务关系，妄图通过司法拍卖方式完成房屋买卖，最终三人获刑。此案发生后，该院及时向上级法院提供了建议。

记者了解到，此前，长沙有多位房屋中介通过虚假诉讼，以法拍房的方式帮人买卖房屋，以此来规避长沙房屋限购政策。不仅如此，因为利益问题，还出现了部分个人炒作法拍房的嫌疑。早在2020年10月22日，长沙市住建局就对4名责任人涉嫌炒作“法拍房”的不诚信行为进行了公开曝光。其中，4人的曝光内文为“涉嫌炒作法拍房”，另外1人曝光内容为“介绍法拍房业务引发投诉纠纷”。

今年5月13日，长沙宣布对法拍房实施“精准限购”政策，首批51个限购楼盘名单，钰龙天下、八方小区等热点楼盘均在名单之列。

“‘精准限购’实施后，确实给一些热门小区降了温，但是地段、学位、户型及配套好的房子仍然受欢迎，首拍就能成功，一些条件相对较差的房子，可能需要二拍才能交易成功，甚至流拍。”肖和平说。

新规引导有购房资格的人参与竞拍，对没有资格仍然来竞拍的，如果因为虚构购房资格导致拍卖无效，一般会没收竞拍者的保证金，保证金一般是房屋挂牌价格的10%。如果虚构购房资格还串通他人或者侵害他人利益，法院还会根据情节轻重罚款、拘留，如果存在虚构诉讼等犯罪行为，还会被追究刑事责任。此外，法拍房两次拍卖流拍后，申请执行人可能会申请以房抵债，如果申请执行人没有购房资格，法院同样不予支持。

房产业内人士表示，新政对法拍房限购后，不动产证未满4年的卖家，以及没有购房资格的买家将退场，被诟病已久的二手房挂牌价虚高也将改善，“此类政策，具有积极的导向，有利于促进房地产市场的平稳健康发展。”