最近许多报道, 都是指向房地产市场的急速降温。年初从准一线城市杭州开始,去年从10多个鬼城开始。现在是‘永不倒’的北、上、广、深,都出现了一片哀鸿。
全国平均市场房价(以前政府或单位辅助的房价不可比)增加远远少于居民收入。不排除在某些大城市中心地段的房价增加,可能超过人均收入。这是预期中的经济现象,不会造成严重社会问题,也不应该会引发金融危机。中国的房价相对其人均可支配收入,被低估37%。这是所有23个主要国家与地区中被低估第二厉害的国家;被低估最大的日本达到38%。
判断房地产泡沫这一结论的论据很简单,如果中国房贷紧缩而房地产市场保持坚挺,说明房地产市场受到收入增长的支撑,没有泡沫,起码迄今为止,一二线城市能够禁得起市场的考验。据融360监测数据显示,1月虽然银行贷款处在均匀发放阶段,但整体信贷额度依旧趋紧。房贷趋紧近一年,一二线尤其是一线城市房价仍在持续上涨,说明这些地区的房地产市场无泡沫。
而三四线城市则岌岌可危,不管是不是曹县,一些小城市增加了房产推销力度,甚至动用政府力量推销,说明此前大量库存未能得到消化,政府为了GDP与地方财政收入大力卖地却没有考虑到消费能力,这些地方会撑死的。这样的房地产市场面临的不是泡沫风险,而是产能过剩,与泡沫崩溃不同的是,这些地方的银行坏帐将因此而上升,不会出现急性泡沫崩溃风险,传染性也不强。
中国房地产市场与日美等国有所不同,收入上升、泡沫风险与产能过剩纠缠在一起,各个城市、各个地区千差万别,试图以房地产金融一个理论统括房地产市场,是不可能完成的任务。中国金融真正的风险是银行隐藏的坏帐,是金融资产质量太烂,而不是其他。